• Fernando Côrte

O locador não quer renovar o contrato de locação do imóvel onde tenho meu ponto comercial. E agora?

Você, Locatário, pode estar diante da possibilidade de ingressar com uma Ação Renovatória de Locação. Esta modalidade de ação, obriga o locador a renovar o contrato de locação comercial pelo mesmo prazo do contrato anterior, mesmo que não seja do interesse dele.


Todavia, para ingressar com a ação em questão, é necessário o preenchimento dos requisitos do artigo 51 da Lei nº 8.245/91 (dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes) conforme segue:


a) Que o contrato a ser renovado tenha sido celebrado por escrito e tenha prazo determinado;

b) Que o prazo mínimo do contrato a ser renovado ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

c) É necessário que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.


Assim, para o locatário ter direito a ingressar com a Ação Renovatória de Locação, estes requisitos acima citados são cumulativos, ou seja, não basta preencher somente um ou dois requisitos, mas sim todos.


Ainda, o locatário precisa estar atento ao prazo para exercer o seu direito na via judicial, tendo de um ano no máximo, até seis meses anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Ou seja, a ação precisa ser movida antes de encerrado o prazo do contrato vigente, do contrário, perderá o direito à renovação, o que pode causar sérios prejuízos aos negócios.


Vejamos a exata disposição do artigo 51, I, II, III, e § 5º da Lei nº 8.245/91:


Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

(...)

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.


Mas atenção. Existem algumas justificativas por parte do locador, que poderão impedir a renovação do contrato, e estas estão dispostas no artigo 52 da mesma Lei nº 8.245/91.


O locador não estará obrigado a renovar o contrato se por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade, ou o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio (locador) ou, para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.


No mais, O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado/justificado, ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.


Na dúvida, sempre consulte um advogado de sua confiança, e evite perder o seu negócio.




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